券商观点房地产行业第40周周报：国庆二手房成交同比明显改善；宏观及行业政策的集中释放提振市场热度

　　新房成交面积环比由正转负★■，同比由负转正。二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正；新房库存面积环比上升同比下降;去化周期环比下降同比上升■■★★■★。 核心观点 受国庆假期影响★★◆◆■，本周新房成交面积环比由正转负；但同比增速回正，市场情绪有所修复■◆。40个城市新房成交面积为184★◆.2万平方米★■◆，环比下降30■★◆◆★◆.1%，同比上升117.9%★■◆★◆◆，同比增速较上周提升了100.2个百分点。一★■★★■◆、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-4■■★◆.8%、-37.6%、-36★◆◆■.4%，同比增速分别为144.1%、69.4%★■、240.6%◆★■，较上周分别提升了191.0■■◆、104.8■■◆、286.6个百分点★◆◆◆■■。 本周二手房成交面积环比由正转负；同比实现大幅增长◆■★◆，主要是因为国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码■■★★，居民购房信心有所修复★◆，此外■◆★■◆，一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。18个城市成交面积为111.5万平方米★★，环比下降24.2%，同比上升1459.4%，同比增速较上周提升了1473.4个百分点■◆。一、二★★、三四线■■★◆.8%、3375.0%、1275.0%，同比增速分别较上周提升了1040.2★■◆◆、3386.0、1287.7个百分点。 从房管局数据来看★◆，1）新房成交较过去3年均有明显下滑：2024年国庆期间（10.1-10.7）55个重点城市新房成交套数5286套，较2023年国庆（9◆◆.30-10.6）下降30%，较2022年国庆（10.1-10.7）下降46%，较2021年国庆（10.1-10.7）下降61%◆★◆。2）二手房成交较过去3年都有大幅增长：2024年国庆期间（10.1-10◆★.7）24个重点城市二手房成交套数为2684套，较2023年国庆（9.30-10.6）增长156%，较2022年国庆（10◆★◆★★.1-10.7）增长276%，较2021年国庆（10★◆■◆■■.1-10.7）增长711%。 新房库存面积环比上升★◆■■■★、同比下降■★；去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积为9727万平方米，环比增速为0.3%，同比增速为-3.3%；去化周期为21.3个月，环比下降0.4个月，同比上升2★◆★■■.4个月。一■◆■■★◆、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.7、19.6、78.1个月，其中一、三四线个月，二线个月。 土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为1971★◆■.6万平方米，环比上升78.2%，同比下降25.0%★■◆◆★■；成交土地总价为652.3亿元，环比上升611★★■◆■■.3%，同比下降40.7%；成交土地楼面均价为3309元/平，环比上升299.2%，同比下降20.9%；土地溢价率为5.4%，环比上升7■◆★■.6%★★◆◆◆★，同比上升0.8%■■◆。 本周开盘日仅9月30日，当日房地产行业绝对收益为9.2%，相对沪深300收益为0◆■.8%。 政策 9月29日，央行对整体房贷定价机制做出调整，超出市场预期★◆，也使得市场对于后续财政政策的预期提升。一方面，变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度★★◆★★，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。另一方面◆★◆◆，借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期■★，取消了最短为1年的限制■◆◆★◆。这或将有助于促使一部分预期利率将持续下行、仍在观望的购房者入市■◆，因为对于新增借款人而言，后续房贷利率下降也能及时调整，无需等到1年后的重定价周期。 一线）广州：全面放开限购，基本符合市场预期。2）深圳◆■★◆★◆：优化限购限贷和交易税费相关政策，并取消了限价和限售政策。3）上海：优化限购限贷和交易税费相关政策，并取消了普宅与非普宅标准。4）北京：优化限购限贷相关政策■■★◆◆，并取消了普宅与非普宅标准■★■。沪★★、深★★★◆◆、北此次限购松绑仍是局部调整◆■◆◆■；我们认为，限贷方面最低首付比例调整预计作用相对较弱，当前居民加高杠杆的意愿和能力均较弱；沪深交易税费的调整基本符合我们之前报告中提到的形式，不过契税未作调整■■。未来政策仍有进一步调整的空间■■◆◆★。 投资建议 过去两周，各部门连续开展会议发布提振经济的相关政策★■★◆◆，央行货币政策、国务院发布稳就业多项支持举措、政治局会议◆★★■★，均释放了积极信号，对市场做了明确的预期管理，我们认为这是地产行业和板块出现拐点的时点。同时，落地进程也有所加快，降准◆★◆■★、政策利率下调、存量贷款利率下调均已经落地，一线城市行政政策也开始放开◆■。从当前的市场情况和政策的导向看■■◆◆◆★，后续政策会持续性发力，市场对于后续财政政策的期待加满，倘若专项债或特别国债能够及时落地，我们预计能够对经济的修复起到明显作用◆◆★，同时提振市场信心，预计能够带来一波房地产成交的复苏◆◆■■。10月地产板块的催化剂可能会出现在20号的LPR调整日■◆■■，若降息，将有效降低居民购房成本★★◆◆■，对销售修复和地产板块行情都有一定促进。 现阶段我们建议关注两条主线）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的★★■◆★：万科A★■、金地集团600383）★★■■、金地商置、龙湖集团。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的★◆◆★：绿城中国、城建发展600266）◆★★◆、招商蛇口001979）、华润置地、滨江集团002244）■★◆■◆◆、华发股份600325）★★■。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

　　2024-10-10，中银证券601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，国庆二手房成交同比明显改善；宏观及行业政策的集中释放提振市场热度■■。

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